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Quel est le meilleur secteur pour investir dans une SCPI ?

Avec la crise sanitaire sans précédent, ayant bouleversé le monde économique et le marché des différents produits de placement, nombreux sont ceux qui se posent la question de comment continuer à bien investir. Ce, en particulier en ce qui concerne les SCPI, sociétés civiles de placement immobilier. Ces dernières demeurent en effet des actifs résilients et rentables, avec leur taux de distribution qui n’a quasiment pas faibli, et qui est de 4.18% en 2020. La majorité des épargnants et des investisseurs se tournent vers cet actif à rendement exceptionnel, en se demandant toutefois dans quel secteur investir.

Rappelons que les SCPI fonctionnent avec de l’immobilier locatif exploité dans différents domaines, depuis les immeubles à usage de logement à ceux à usage professionnel.

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L’immobilier résidentiel

Le taux d’occupation de cette typologie d’actif demeure élevé. La majorité des résidences sont situées dans les localités à très forte demande locative, soit dans les zones A, A Bis et B1, soit en plein cœur de ville. Celles-ci sont exploitées sous les dispositifs défiscalisants qui sont les lois Pinel, Malraux et Denormandie, de même que le régime du déficit foncier : ce sont les SCPI fiscales. Pas de risque de vacance locative donc, pour cette catégorie d’immeubles. Cependant, le rendement est moins performant comparé à celui des immeubles professionnels, puisqu’il ne franchit que rarement le taux de 4% par an.

 

Les immeubles professionnels

Leurs rendements sont plus élevés et deviennent plutôt disparates en 2020 selon le secteur d’activité, en raison de la profondeur des lésions provoqués par l’économie en crise. Les classes d’actifs les plus atteints sont les résidences hôtelières et ceux destinés à l’exploitation touristique. Les immeubles de bureau traversent actuellement une phase plus ou moins incertaine en raison de l’adoption du télétravail. Toutefois, les baux se maintiennent et les aménagements sont réalisés afin de répondre aux normes sanitaires exigées.

En revanche, d’autres secteurs d’activité ont le vent en poupe depuis l’instauration du confinement. Citons le secteur de l’e-commerce : les consommateurs se sont tournés vers ce mode d’approvisionnement afin de rester chez eux, ce qui a boosté la demande locative du côté des immeubles logistiques (entrepôt, magasin de stockage, etc.). Certains commerces ont également connu une croissance exceptionnelle de leur activité, en particulier ceux rattachés à la grande distribution. Les SCPI qui y sont adossées réalisent d’excellents rendements.

La demande locative est, elle aussi, stable pour les immeubles de santé. Ceux-ci sont d’ailleurs dits acycliques, puisque ladite demande est maintenue tout au long de l’année, quelle que soit la conjoncture. C’est aussi le cas pour les immeubles d’enseignement, les résidences étudiantes et seniors, ainsi que les écoles, les crèches et les bâtiments dédiés à la petite enfance.

 

Diversifier au niveau sectoriel et géographique

L’économie est en bonne voie de reprise et les rendements commencent à retrouver des valeurs plus ou moins décentes, sans toutefois encore atteindre celui des années prospères. Pour sécuriser ses investissements, la meilleure manière est de diversifier son portefeuille de SCPI, au niveau aussi bien sectoriel que géographique. Certaines SCPI sont elles-mêmes déjà diversifiées à la base, en tenant compte de ces critères. Ce sont d’ailleurs celles qui ont été le plus à l’abri de la crise de 2020, à la différence des SCPI spécialisées.

L’analyse SCPI par SCPI est donc recommandée, non seulement au niveau de la composition sectorielle, mais aussi des performances telles que le taux de distribution (TDVM), le taux de rendement interne (TRI) pour les SCPI de plus de 10 ans, le taux de recouvrement ainsi que le taux d’occupation financier. Il vaut mieux diversifier par société de gestion également : une étude par rapport à plusieurs critères sera alors réalisée.